Das vergangene Jahr ist zu einem Meilenstein für Immobilien in Dubai geworden. Warum? Er war reich an wichtigen Großereignissen, die Experten zufolge für eine lange Zeit ein stabiles und lebhaftes Interesse der Anleger an Immobilien in Dubai sorgen werden. Nach der globalen Finanzkrise und dem dadurch verursachten Rückgang und der anschließenden Stagnation der Preise war es 2012, das den Markt in Dubai spürbar belebte. Er wird für den Anstieg der Immobilien- und Mietpreise, den Start neuer Großprojekte, den raschen Kapitalzufluss und das aktive Interesse der Investoren in Erinnerung bleiben. All dies führte zu beispiellosen regulatorischen Maßnahmen der VAE, die darauf abzielten, den Markt transparenter zu machen und die Sicherheit der Teilnehmer zu gewährleisten. Wir werden versuchen, fünf Schlüsselereignisse im Veranstaltungszyklus 2012 herauszustellen, die Dubai zu einem der attraktivsten Märkte für Investoren im neuen Jahr gemacht haben.
ERSTE. WIEDERBELEBUNG AUF DEM MARKT. WACHSTUM DER IMMOBILIENPREISE. VILLEN PREIS SCHNELLER ALS WOHNUNGEN
Experten gaben einstimmig an, dass der Immobilienmarkt in Dubai im Jahr 2012 rasant gewachsen ist. Führenden Beratungsunternehmen zufolge stiegen die Preise für Villen in Dubai im Durchschnitt 2012 um 20% und für Apartments um 510%. In der prestigeträchtigen Innenstadt von Dubai stiegen die Preise für das letzte Quartal 2012 um 10%. Und das ist kein Zufall, denn der Preisanstieg in den beliebteren und am besten gelegenen Gebieten Dubais war im Durchschnitt höher als bei Projekten der unteren Klasse. Obwohl es unter ihnen Ausnahmen gibt: Beispielsweise sind die Preise in der Silicon Oasis teilweise um 40% gestiegen und werden laut Experten aufgrund der hohen Nachfrage von Käufern mit mittlerem Einkommen weiter wachsen. Unter wohlhabenden Investoren die beliebtesten Villen in den "klassischen" Gegenden von Dubai - The Palm Jumeirah, Meadows und Emirates Hills. Für das kommende Jahr werden steigende Preise auf hohem Niveau erwartet.
Das größere Interesse von Investoren an Villen im Vergleich zu Wohnungen ist zu einem der Hauptmerkmale des vergangenen Jahres geworden. Im Segment der Villen haben die Preise bereits alle Verluste der Nachkriegsjahre wettgemacht und das Niveau des erfolgreichen Jahres 200708 übertroffen. Die Beliebtheit von Villen macht sie zu hochliquiden Gütern, was auch zum Interesse von Investoren und steigenden Preisen für sie beiträgt.
Die Vermietung von Wohnimmobilien dürfte 2013 in Gebieten wie Downtown Dubai, Dubai Marina und The Palm Jumeirah stark verteuert werden. In weniger beliebten Gegenden Dubais werden sich die Mietpreise nach Prognosen des Beratungsunternehmens Jones Lang LaSalle nicht erhöhen. Mittelfristig werden die steigenden Wohnkosten jedoch durch das schnelle Bevölkerungswachstum in Dubai und das begrenzte Wohnungsangebot begünstigt. Die Wiederaufnahme des Zustroms vermögender Expats, unterstützt durch die hohe Geschäftstätigkeit, führt zu einer stetigen Nachfrage nach Mietwohnungen in den oberen Marktsegmenten, während das Angebot physisch nicht in der Lage ist, im gleichen Tempo zu wachsen.
In den nächsten zwei Jahren wird Dubais Wohnimmobilienmarkt mit 45.000 neuen Wohnungen und Villen aufgefüllt. Die meisten von ihnen werden sich jedoch in neuen, bislang weniger entwickelten Gegenden wie Jumeirah Village, Dubai Sports City und Dubai Silicon Oasis befinden. Trotz der Tatsache, dass in beliebten Gegenden wie Dubai Marina kaum Platz für Entwicklungsprojekte zur Verfügung steht.
ZWEITE. WACHSENDES VERTRAUEN VON INVESTOREN, EINFLUSS DES KAPITALS
Wie bereits erwähnt, schätzen Experten Dubais Immobilienmarkt 2013 als einen der dynamischsten der Welt ein. Dies wird durch das schnelle Wachstum der Wirtschaft und der Geschäftstätigkeit des Emirats erleichtert. Daher wurde die Wachstumsrate des BIP Dubais im Jahr 2012 auf 5% pro Jahr nach oben korrigiert. Gleichzeitig deuten die Wirtschaftsindikatoren von Dubai darauf hin, dass die Verschuldung nicht erheblich gestiegen und das Ausfallrisiko gesunken ist. Laut dem Forschungszentrum des Dubai Statistics Centre wird die Zahl der Menschen, die 2013 nach Dubai kommen, um 10% zunehmen. Der Bericht der Bank of America / Merrill Lynch prognostiziert einen Anstieg der Zahl der Touristen bis 2020 auf 15 Millionen pro Jahr gegenüber 8 Millionen im Jahr 2011.
Die turbulenten Ereignisse, die 2012 in einer Reihe von Ländern im Nahen Osten stattfanden, bestätigten den Status Dubais als "sicherer Hafen" für Investoren aus der ganzen Region. Neben Kapital aus dem Persischen Golf und anderen arabischen Staaten hat Dubai traditionell wohlhabende Investoren aus Indien, Pakistan und anderen wachsenden asiatischen Ländern angezogen. Die Zunahme des Anlegervertrauens war möglicherweise das wichtigste Ergebnis des Jahres 2012.
Laut einer Studie von Friends Provident International sind 60% der in den VAE lebenden reichen Expats zuversichtlich, dass der Immobilienmarkt weiter wachsen wird. Die meisten (49%) glauben an ein "starkes" Wachstum in den nächsten 5 Jahren, weitere 11% erwarten in diesem Zeitraum ein "sehr starkes" Wachstum. Nur 10% der Befragten waren der Meinung, dass der Immobilienmarkt in den VAE in Zukunft auf bestimmte Schwierigkeiten stoßen wird.
DRITTES. RÜCKGABE VON MEGA-PROJEKTEN
Im letzten Quartal 2012 gab Dubai den Start einer Reihe von Großprojekten bekannt, die an die Zeiten des Booms vor der Krise auf dem Immobilienmarkt erinnern. Angefangen hat alles mit Cityscape Global 2012, bei dem die Link Global Group Pläne zur Schaffung von Taj Arabia - einer vergrößerten Kopie des berühmten indischen TajMahal-Tempels - im Wert von 1 Milliarde US-Dollar bekannt gab Villen, 13 Hochhäuser, ein Einkaufszentrum, Hotels und internationale Schulen.
Bald darauf beschlagnahmte die Regierung von Dubai den Stab privater Entwickler. Zunächst wurde ein Projekt zur Erweiterung der künstlichen Bucht Business Bay angekündigt, die über den Sheikh Zayed Highway und die Umgebung des Safa Parks direkt mit dem Persischen Golf verbunden sein wird. Die Nachricht von der Errichtung des großen Muhamed bin Rashid City-Komplexes mit dem größten Einkaufszentrum der Welt (mehr als die derzeitige Dubai Mall), einem Park, der ein Drittel über dem HydePark in London liegt, und mehr als 100 Hotels, wurde jedoch zu einer echten Informationsbombe. Danach überraschte das milliardenschwere Projekt, in Jebel Ali fünf Themen-Vergnügungsparks zu schaffen, die sich jeweils einem eigenen Thema widmen - Filmen, Tieren, lustigen Charakteren oder der indischen "Traumfabrik" -, nicht mehr.
Vor diesem Hintergrund gingen andere Großprojekte fast verloren. Zum Beispiel der Versuch, den Erfolg von Dubai Marina und Jumerah Beach Residence in einem anderen Teil von Dubai - Deira - zu wiederholen. Das Deira Waterfront Development Project am Persischen Golf wird nach dem Plan der Behörden von Dubai zu einer der Hauptattraktionen des Emirats. Auf dem vier Kilometer langen Küstenstreifen zwischen Dubai Creek und Hamriya entstehen sechs Hotels, Wohn- und Geschäftshäuser, eine Promenade und eine künstliche Bucht mit Yachthafen. Das Projekt Maritime City erhielt einen neuen Impuls und kündigte das 230-Meter-Projekt The Landmark Tower mit einem Fünf-Sterne-Hotel an.
VIERTE. NEUE RECHTSVORSCHRIFTEN
Zusammen mit der Wiederbelebung in Dubai gab es Befürchtungen, dass Spekulanten den Markt erneut erwärmen und zu einem schmerzhaften Zusammenbruch führen würden, wie es am Vorabend der globalen Wirtschaftskrise war. Die zweistelligen Wachstumsraten der Immobilienpreise jeden Monat endeten mit einem Zusammenbruch und einer anhaltenden Stagnation. Die Regierung von Dubai unternimmt diesmal alles, um den Markt nicht nur profitabel, sondern auch für Investoren stabil und vorhersehbar zu machen.
Das interessiert auch die Entwickler. Zum Beispiel haben die größten Bauträger Emaar und Nakheel gleichzeitig Beschränkungen für den Weiterverkauf von Immobilien im Bau auferlegt, sodass für diese Zahlung mindestens 35% der Wohnkosten für ihre Projekte anfallen. Es wird vermutet, dass es sich um einen spekulativen Weiterverkauf von Wohnimmobilien in der Bauphase handelte, aufgrund dessen einige Tage nach Verkaufsbeginn der Eigentümer gewechselt werden konnte.
Im Juni 2012 haben die Behörden Dubais einen Gesetzesentwurf zum Schutz der Anleger erlassen, der ihnen eine vollständige finanzielle Entschädigung für den Fall garantiert, dass die Entwicklungsgesellschaft ihren Verpflichtungen nicht nachkommt, z. Darüber hinaus zahlen Entwickler nach den neuen Regeln des Dubai Land Department eine Strafe für die verspätete Ausstellung einer Eigentumsbescheinigung. Baufirmen müssen daher eine Geldbuße von 10.000 Dirham (2,7.000 USD) zahlen, wenn sie dem Immobilienkäufer keinen Eigentumsnachweis ausstellen, wenn der Bereitschaftsgrad des Projekts 80% erreicht. Dubai bereitet auch die Schaffung eines speziellen Schiedsgerichts vor, das eine schnellere und kostengünstigere Lösung von Konflikten in Immobilien im Vergleich zu gewöhnlichen Gerichten ermöglicht.
FÜNFTE. EINFÜHRUNG DER HYPOTHEKENGRENZWERTE
Ende 2012 gab es jedoch Berichte über eine weitere Entscheidung der VAE, die alle vorherigen Entscheidungen in Bezug auf ihre möglichen Auswirkungen auf die Entwicklung des Immobilienmarktes für die kommenden Jahre leicht in den Schatten stellt. Am Silvesterabend berichteten verschiedene Emiratmedien unter Berufung auf Bankenquellen, dass die Zentralbank der Vereinigten Arabischen Emirate allen Geschäftsbanken ein Rundschreiben zugesandt habe, in dem mehr als 50% der Wohnkosten von Expats bis Hypotheken verboten wurden. Für die Bürger der VAE wurde eine ähnliche Beschränkung auf 70% festgelegt, und für den zweiten und nachfolgenden Erwerb von Immobilien - 60% (für Expats - nur 40%). Es ist zu beachten, dass es in den VAE früher keine Beschränkungen für den Anteil der Wohnkosten gab, den der Kreditgeber von der Bank als Hypothek erhalten konnte. In der Praxis erreichte sie 7580%, nachdem die Banken ihre Kreditpolitik aufgrund der Belebung des Marktes gelockert hatten.
Bald lehnte die Zentralbank Informationen über die Verbreitung eines solchen Rundschreibens ab, sagte jedoch, dass die Ausarbeitung umfassender Vorschriften für die Hypothekendarlehen im Gange sei und dass diese nach Rücksprache mit den Geschäftsbanken im Jahr 2013 durchgesetzt werden könnten. Vor ihrer Widerlegung lösten diese Nachrichten einen Sturm widersprüchlicher Reaktionen auf dem Immobilienmarkt der Vereinigten Arabischen Emirate aus. Während sich Käufer und Banken über die plötzliche Auferlegung von Beschränkungen empörten, unterstützten sie große Entwickler mit der Begründung, dies würde den Immobilienmarkt stärken und die Ankunft ernsthafter Käufer fördern. Analysten sind auch in diejenigen unterteilt, die der Ansicht sind, dass die „Obergrenze“ von Hypotheken das Wachstumspotenzial des Immobilienmarktes in den VAE unnötig einschränkt, und in diejenigen, die eine bessere Vorhersehbarkeit und Stabilität des Marktes begrüßen. Wie dem auch sei, die Behörden der VAE haben entschieden, die Spekulation auf dem Markt einzuschränken und überfällige Hypothekarkredite von Geschäftsbanken zu bekämpfen, auch wenn Sie kurzfristig einem langsameren Marktwachstum zustimmen müssen.
KOMMENTAR VON ARTHUR KOBOZEV, VORSITZENDER DES IMEX REAL ESTATE:
"Der Übergang des Immobilienmarktes in Dubai und all seiner Akteure in die Erholungsphase nach der Krise vollzog sich nach und nach und ist daher für viele externe Beobachter unsichtbar. Gestern haben sie darüber diskutiert, ob die gegenwärtige Erholung als ernst anzusehen ist, und deshalb konkurrieren sie bereits heute mit günstigen Prognosen für die Zukunft." Es ist sehr gut, dass die Regierung von Dubai allen entschieden und unmissverständlich klar gemacht hat, dass sie die Anarchie, die am Vorabend der Krise auf dem Markt herrschte, nicht zulassen würde, wenn dieselbe Immobilie buchstäblich den Eigentümer wechseln könnte Jede Woche, jedes Mal, wenn der Preis steigt, ist es unwahrscheinlich, dass Maßnahmen der Aufsichtsbehörden echte Investoren abschrecken - die Erwartungen an den Immobilienmarkt des Emirats im Jahr 2013 sind zu hoch.
Meiner Meinung nach werden die wirtschaftliche Erholung von Dubai und das Wachstum der Geschäftstätigkeit in diesem Jahr nicht weniger günstig und voller positiver Ereignisse sein als in der Vergangenheit. "
Weitere Informationen zum Erwerb und zur Verwaltung Ihrer Immobilie in Dubai erhalten Sie von den Spezialisten von IMEX Real Estate unter der Telefonnummer. in Moskau +7 495 5100008, gebührenfreie Nummer in den VAE 800IMEX (8004639) oder durch Senden einer Anfrage per E-Mail [email protected].
