Themen des Jahres
Die gegen Jahresende überwiegend optimistischen Prognosen für den Immobilienmarkt in Dubai haben aufgrund der offensichtlichen Verlangsamung der Wachstumsrate des Immobiliensektors im Emirat zurückhaltenderen Schätzungen und vorsichtigen Prognosen für das nächste Jahr Platz gemacht.
Die beiden Hauptdiskussionsthemen während des gesamten Jahres waren die Verlangsamung des Immobilienpreiswachstums sowie die insgesamt geringere Anzahl von Transaktionen und der Boom beim Bau neuer Off-Plan-Wohnprojekte. Trotz aller Dringlichkeit dieser Themen haben viele vor dem Hintergrund ihres allgemeinen Hintergrunds einige weniger auffällige, aber nicht weniger wichtige Details aus den Augen verloren, auf die Sie achten sollten.
Das erste, was viele Analysten übersehen haben, war das Verhalten der Endkäufer auf dem Sekundärmarkt und der damit verbundene Anstieg des Prozentsatzes der für den Kauf von Immobilien verwendeten Fremdmittel. Wenn die Gesamtaktivität der Käufer im Jahr 2014 stetig zurückging, stieg auch die Kurve für den Einsatz von Hypothekarkrediten stetig an. Die Gesamtzahl der für den Kauf von Wohnraum in Dubai gewährten Darlehen stieg im Gesamtjahr um 18%. Gleichzeitig wirkte sich die Zunahme der Hypothekarkredite auch auf das Käuferverhalten auf dem fertigen Immobilienmarkt aus. Entgegen der Überzeugung vieler Makler, dass kleine Apartments, insbesondere Studios und Apartments mit einem Schlafzimmer, Vorrang haben, zeigen Statistiken, dass Apartments mit zwei oder drei Schlafzimmern auf dem Markt am stärksten nachgefragt werden.
Statistiken über Hypothekarkredite bestätigen nur diese Meinung von Experten. So waren 37% aller Wohnungsdarlehen für den Kauf von Zweizimmerwohnungen und weitere 21% für den Kauf von Dreizimmerwohnungen bestimmt. So ist in diesem Segment die größte Nachfrage nach Wohnungen zu beobachten, die von den Entwicklern bei der Lancierung neuer Projekte berücksichtigt werden muss. Die Nachfrage nach Villen, basierend auf Daten zur Hypothekendarlehensvergabe, ist jedoch nach wie vor groß. Die meisten Hypothekendarlehen, nämlich 65%, wurden speziell für den Kauf von Villen vergeben. Um das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zu bestimmen, verwenden Immobilienmarktanalysten in der Regel die drei wichtigsten Kriterien: Standort, internes Filmmaterial und Preiskategorie der Immobilien.
Und wenn wir bereits die steigende Nachfrage nach Wohnungen mit zwei und drei Schlafzimmern (Meterfaktor) erwähnt haben, hängen das erste und dritte Kriterium, Standort und Kosten von Immobilien, in Dubai zusammen. Je beliebter die Gegend ist, desto höher ist der Preis. So wurden Gebiete und Wohngemeinschaften von Dubai wie JLT, Dubai Marina, Sports City und Jumeirah Village Circle, Emirates Living und Arabian Ranches von den Käufern am meisten nachgefragt und damit im vergangenen Jahr am teuersten. Und wenn JLT und Dubai Marina bei denjenigen, die ein Darlehen für den Kauf einer Wohnung aufnehmen wollten, einfach am gefragtesten waren, dann nahmen Sports City und Jumeirah Village Circle in diesem Sinne die Spitzenpositionen in Bezug auf die prozentual größte Zunahme der Hypothekendarlehen für den Kauf von Wohnungen im Jahresverlauf ein. Emirates Living und Arabian Ranches sind die begehrtesten Standorte für Villenkäufer.
Zu vermieten VS Property
Abschließend sind zwei weitere wichtige Trends zu nennen, die von Immobilienmarktanalysten im Jahr 2014 nicht alle wahrgenommen wurden. Der erste Trend ist die Tendenz einer zunehmenden Anzahl von Immobilienmietern, Hausbesitzer zu werden. Vertreter der oberen Mittelklasse von Expatriates, die in Dubai Wohnungen mieteten, empfanden die Mietkosten als übermäßig belastend für ihr Einkommen. Experten zufolge stiegen die Kosten für die Anmietung von Wohnungen und Villen in Dubai im Gesamtjahr um mindestens 24%. Und obwohl viele Mieter durch Mietgesetze geschützt sind, die vor Ablauf bestimmter Mietzeiten keine Mieterhöhungen zulassen, mussten sich viele Mieter noch mit dem Problem einer Erhöhung auseinandersetzen. Aus diesem Grund erwägen immer mehr von ihnen den Kauf eines eigenen Wohnraums, weshalb die Nachfrage natürlich auch wächst. Daher sollte dieser Trend auch als wichtiger Bestandteil der Nachfrage angesehen werden. Gleichzeitig hat diese Käufergruppe in der Regel ein Limit, das sie selbst für den Kauf eines Eigenheims festlegt. Dies ist ein Durchschnitt von 550 Tausend US-Dollar - der Betrag, für den Sie eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern kaufen können. Dieser Betrag wurde zur Obergrenze für 85% aller 2014 in Dubai ausgegebenen Hypothekendarlehen.
Der letztgenannte Trend kann als allgemeine Schlussfolgerung für die Analyse der wichtigsten Merkmale der Entwicklung des Immobilienmarktes in Dubai im Jahr 2014 sowie als Antwort auf die Hauptangst der Marktteilnehmer dienen. Ein Rückgang des Transaktionsvolumens war im abgelaufenen Jahr in Dubai nur im Segment der Barabwicklung, des Erwerbs von Wohnraum für "echtes Geld" sowie im Segment des spekulativen Wohnraumhandels zu verzeichnen. Das Bremsen dieser Marktsektoren erfolgte aufgrund rechtzeitiger und wirksamer Maßnahmen der Regierung von Dubai, die es ermöglichten, den gesamten Immobilienmarkt insgesamt zu verbessern. Wenn also eine Verlangsamung der Marktaktivität zu beobachten ist, so ist dies ausschließlich auf eine Rezession in den "ungesunden" Sektoren zurückzuführen, die bereits eine Einschränkung ihres Fortschritts erfordern.
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